Rescisão de Contrato de Aluguel: Entenda Seus Direitos e Deveres
A Lei do Inquilinato e o contrato de locação regem a rescisão de contrato de aluguel. Você vai entender de forma descomplicada o que a lei trata sobre o assunto, para descobrir seus direitos e deveres e agir de forma correta, seja você inquilino ou proprietário do imóvel.
A locação de imóveis é um negócio que beneficia duas partes: o locador, que recebe um retorno por “emprestar” o seu imóvel, seja para residência ou atividade econômica, e o locatário, que pode alugar um espaço para morar ou para exercer seus negócios.
Essa relação de troca exige uma formalização por vezes ignorada, que é o contrato de locação. O contrato tem por objetivo: regularizar o uso do imóvel, o valor do aluguel, o prazo, as garantias e acordos feitos pelas partes, a preservação do imóvel e da mobília, etc. Tudo isso para garantir uma locação segura e produtiva.
Leia: O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Se o contrato está sendo proveitoso para as duas partes, provavelmente a locação irá durar muitos anos. Existem algumas situações onde pode haver a rescisão de contrato.
A rescisão é a finalização do contrato de locação antes do tempo estipulado no documento. Para conseguir reaver o imóvel – no caso de proprietários – ou devolver o mesmo – no caso de inquilinos – antes do prazo do contrato finalizar, você precisa de um bom motivo.
Não basta simplesmente decidir e agir, o acordo feito em contrato gera melhor previsibilidade aos envolvidos. Para o inquilino, previsibilidade da possibilidade de uso do imóvel naquele tempo, e ao proprietário, previsibilidade financeira.
Veja em quais casos podemos considerar rescisão de contrato, as regras descritas na Lei do Inquilinato e como isso funciona.
O que são Rescisão Antecipada ou Rescisão de Contrato de Aluguel?
A rescisão antecipada, ou rescisão de contrato de aluguel, ocorre quando o tempo determinado no contrato de locação ainda não acabou, por algum motivo, o locador precisa reaver o imóvel ou o inquilino deseja devolvê-lo.
A Lei do Inquilinato define algumas regras para isso, visando preservar os direitos de residência e exercício de atividade econômica, ou direitos do proprietário sobre o seu patrimônio.
Pode acontecer de, depois do prazo estipulado em contrato, os inquilinos resolverem não permanecer no imóvel ou o proprietário que está insatisfeito decidir não renovar o contrato. A lei entende a devolução do imóvel como rescisão enquanto o tempo de contrato está em vigor; depois do fim do tempo descrito no documento, não consideramos as implicações de rescisão.
O contrato estipula o tempo de 12 meses para a locação residencial. Se você devolver o imóvel antes desse período, consideramos a devolução como uma rescisão e aplicamos algumas regras.
Renovação de contrato
Após os 12 meses, se o contrato especifica que será renovado automaticamente ao fim do período, consideramos que a devolução não é mais uma rescisão. Salvos os casos onde há a renovação do contrato e o tempo de obrigação se estenda.
Leia: Renovação de contrato de aluguel residencial e Renovação de contrato de aluguel comercial
Tudo sobre a Lei da Renovatória
Não consideramos rescisão se o tempo do contrato de locação expirou; qualquer uma das partes pode reaver ou devolver o imóvel sem motivo prévio, desde que com no mínimo 30 dias de antecedência.
Agora, quando você realiza essa ação antes do prazo estipulado em contrato, consideramos a devolução como rescisão e você deve seguir as regras descritas em lei.
Este é um dos motivos para o contrato de locação ser tão relevante. Ele irá garantir ao proprietário que se o inquilino sair antes do tempo, pague uma multa para assegurar financeiramente o locador até que ele encontre um novo inquilino.
Ou no caso dos inquilinos residenciais, garante que o proprietário tenha um motivo muito relevante para “tirar” os moradores do imóvel. E mais importante ainda, no caso dos inquilinos de imóvel comercial: garante a preservação da atividade econômica e do ponto comercial.
Como Funciona a Rescisão de Contrato de Aluguel Segundo a Lei do Inquilinato?
A rescisão de contrato de aluguel pode ocorrer por alguns motivos específicos, segundo a Lei do Inquilinato. Se não houver nenhum motivo descrito em lei, o proprietário não pode retirar os inquilinos do imóvel, nem o inquilino devolvê-lo.
Rescisão de Contrato de Aluguel pelo Locatário
Segundo o blog da Fux e associados, o inquilino ou locatário somente poderá rescindir o contrato antes do tempo definido em contrato se pagar pela multa também descrita e acordada em contrato. Ou se justificar a devolução por uma transferência de trabalho para outras localidades.
“O locatário pode devolver o imóvel, independente de motivo, a qualquer momento da locação, avisando o proprietário com antecedência de 30 dias (para a maioria dos contratos) e pagando a multa estabelecida em contrato.
O inquilino pode evitar multas se seu empregador privado ou público o transferir para trabalhar em outras localidades que não a do início do contrato.
A multa não incide se você notificar o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência. O inquilino também deve apresentar ao locador os documentos que comprovam a transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho).”
Rescisão de Contrato de Aluguel pelo Locador
Ainda segundo o artigo do blog citado acima, o locador também pode rescindir o contrato se respeitando as seguintes condições:
“De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o proprietário somente poderá solicitar a rescisão do contrato de locação antes de seu término nos seguintes casos, conhecidos como “denúncias cheias”:
- Mútuo acordo (quando ambos concordam com o encerramento);
- Ocorrência de infrações legais ou contratuais (como uma reforma não-autorizada);
- Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos relacionados à locação;
- Se o Poder Público determinar a realização de reparos urgentes que você não possa fazer com o locatário no imóvel ou caso o locatário se recuse a consentir, você deve providenciar esses reparos.
- Para uso próprio, de seu cônjuge/companheiro, uso para moradia de ascendente ou descendente, que a pessoa em questão não disponha de imóvel residencial próprio;
- Se você tiver interesse e necessidade de demolir e edificar com licença ou realizar obras aprovadas pelo Poder Público, deve garantir que a área construída aumente, no mínimo vinte por cento, o imóvel for destinado à exploração de hotel e pensão, cinquenta por cento.
- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Nesses casos, nos aluguéis firmados por 30 meses ou mais, o locador que retoma o imóvel só paga multa se a obrigação estiver registrada no contrato da locação.”
Leia: Como cobrar o aluguel atrasado
Rescisão por Falta de Pagamento
A rescisão por falta de pagamento acontece quando o inquilino não consegue pagar o aluguel, e o proprietário pode pedir o despejo já a partir do primeiro mês de inadimplência,
gerando a rescisão de contrato. Na prática, o recomendado é a mediação de conflito para entender a situação do inquilino e preservar o contrato caso seja proveitoso.
Durante a pandemia observamos um grande esforço para criação de estratégias de negociação para evitar rescisão e despejo, muitos locadores não gostariam de ficar com seus imóveis vagos após a crise.
Consideramos de maneira especial aqueles inquilinos que passaram por um período de dificuldades financeiras, que antes disso eram bons pagadores e mantinham um relacionamento positivo. Nestes casos, partir para a rescisão de contrato de aluguel pode não ser a melhor alternativa.
Em casos extremos, a rescisão e o despejo são uma necessidade.
Veja como iniciar uma ação de despejo.
Sobre a Quebra de Contrato
Ou, pode haver a quebra de contrato se o inquilino não cumprir com suas obrigações previstas em lei:
Segundo um artigo do blog Fiis, o proprietário do imóvel pode considerar uma quebra de contrato caso o inquilino cometa algum tipo de ato ilegal na residência ou comércio. Ou ainda, se quebrar qualquer uma das cláusulas descritas em contrato.
Leis:
“Art. 23. O locatário deve:
I – pagar pontualmente o aluguel e encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado, na ausência deste, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando o contrato não indicar outro local;
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado, presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano e defeito, que a reparação incumba, como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, dirigida a ele, locatário;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador, por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X – cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
Leia detalhadamente e veja mais informações na Lei do Inquilinato.
Sobre a Multa Rescisória
Caso o inquilino peça a rescisão de contrato de aluguel sem motivo previsto em lei, este deve pagar a multa indicada no contrato.
Esta multa tem objetivo garantir ao proprietário maior segurança neste processo, terá que divulgar o seu imóvel novamente e passar por todo o processo de negociação até a entrada de um novo inquilino. Sem contar os possíveis desgastes no imóvel sujeitos pela mudança: instalação e desinstalação de móveis, entrada e saída dos pertences, pinturas e reparos, etc.
Para calcular a multa é fácil: O valor deve estar descrito no contrato, podendo ser um valor fixo ou, 3 meses de aluguel. Aplicamos esse valor proporcionalmente ao número de meses restantes para encerrar o contrato.
Valor do aluguel: R$ 2.000
Multa descrita no contrato: 3x o valor do aluguel (R$ 6.000)
Meses faltantes para findar o contrato: 5
Multa descrita no contrato ÷ meses faltantes = Multa a pagar
6.000 ÷ 5 = 1.200
Como uma Imobiliária Pode Ajudar?
A imobiliária tem um papel importante nas negociações e relacionamento entre proprietário e inquilino. Como todo esse processo exige muita expertise, a imobiliária faz toda a diferença nos casos de rescisão de contrato de aluguel.
Ajudamos você a entender quais são os seus deveres, como agir nestas situações, como aplicar a Lei do Inquilinato e como resguardar os seus direitos. E também, mediamos o relacionamento entre inquilino e proprietário, prezando pela preservação do imóvel e do bem-estar de nossos clientes.
Veja como uma imobiliária auxilia na administração de imóveis para aluguel.
Conclusão
Para realizar a rescisão do contrato de locação, siga as regras previstas na lei, tais como: dar aviso prévio da desocupação/pedido; apresentar um motivo plausível para a desocupação/pedido; falta de pagamento do aluguel; acordo mútuo; descumprimento da lei ou de alguma cláusula do contrato; solicitação do poder público e outros.
Todo esse processo pode ser muito desgastante, prefira alugar um imóvel – ou o seu patrimônio – por uma imobiliária em Brasília, evitando dores de cabeça e aproveitando uma locação muito mais segura.
Você sempre terá um intermediário para lidar com a outra parte, seja você inquilino ou proprietário.
